Проект перепланировки по нормам

Заглавная Статьи

Проект перепланировки – это документ не только для производства работ в квартире или нежилом помещении, но и для их согласования. Оформление проекта строго обязательно для всех видов работ, влекущих изменение планировки, исходных параметров объекта. Документ разрабатывается на основе исходных технических и кадастровых сведений о помещении, с учетом результатов обследований. Цель разработки проекта – описать все виды работ, обосновать требования безопасности, подготовить решения для подрядчика. Заказать документ можно в проектной организации, а его самостоятельное оформление недопустимо.

В обзоре расскажем, когда нужно сделать проект перепланировки квартиры или нежилого помещения, как определяется содержание разделов документа, куда обращаться для получения разрешений.

Цели оформления проекта перепланировки

Все виды строительных работ могут представлять потенциальную опасность для конструкций, людей, имущества. Это в полной мере относится и к перепланировке, которая напрямую связана с изменением параметров помещения, производстве работ на различных видах конструкций. «На глазок» такие работы проводить нельзя. Последствия нарушений норм строительной безопасности могут заключаться в разрушении (повреждении) конструкций и инженерных систем, полному или частичному обрушению.

Основной комплект документов в проекте перепланировки
Основной комплект документов в проекте перепланировки

Чтобы обеспечить безопасность работ в помещениях и зданиях, собственник должен получить проект. Такое требование действует и для перепланировки. Если собственник намерен выполнить такие работы, он обязан:

  • получить обязательные разрешения и согласия до того, как приступит к выполнению работ (например, одобрение перепланировочных работ может требоваться от остальных правообладателей помещения);
  • заказать проект перепланировки квартиры или нежилого помещения в организации, которая имеет право оформлять документацию;
  • пройти обязательные согласования в компетентных органах (их перечень определяется региональными регламентами и нормативными актами);
  • обеспечить строгое соответствие проекту при производстве работ в помещении.

Ряд обязанностей возникает и после завершения строительных работ. Прежде всего, нужно получить приемочный акт. Этим документом официально подтверждается, что при перепланировке выполнены все нормы строительной, пожарной и иной безопасности, а все изменения в помещении строго соответствуют проекту.

Разъяснения эксперта. Своими силами сделать проект перепланировки нельзя, даже если у вас есть познания в строительстве, проектировании. Разработчики документа несут ответственность за выбор и обоснование каждого решения, за правильность расчетов. Это обязательно проверит орган, который будет проверять документацию и давать согласование на нее.

Перечень документов для согласования перепланировки в Москве Описание
Проект перепланировки Оформляется на все работы, которые будут сделаны в квартире или нежилом помещении. Проект на перепланировку в МКД нужно согласовать через Мосжилинспекции.
Техническое заключение Оформляется на перепланировку в квартирах и нежилых помещениях МКД. Техническое заключение подается вместе с проектом в Мосжилинспекцию.
Акт приемочной комиссии Оформления через Мосжилинспекцию после завершения перепланировки по проекту. Подтверждает, что работы выполнены строго по проекту.
Технический план Оформляется для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки. Технический план можно получить через кадастрового инженера.

На какие объекты можно и нужно оформлять проект перепланировки

Чаще всего разрабатывается и передается на согласование проект перепланировки помещения. Это может быть:

  • квартира в МКД;
  • нежилое помещение в МКД;
  • помещение в нежилом здании;
  • одно или несколько помещений в частном доме.

Также указанные работы могут выполняться сразу по всей площади здания. Например, за счет перепланировки можно образовать новые помещения из внутреннего объема строения. Поэтому проект можно разработать и для производства перепланировки здания.

Когда нужно заказать проект

Общее правило гласит – строительные работы можно выполнять только на основании проекта. Это означает, что проект должен быть у собственника до фактического начала перепланировки. Только в этом случае обеспечивается полная безопасность решений и работ. Получить согласование без проекта тоже невозможно, поскольку уполномоченному органу будет нечего проверять.

На какой объем вам нужен проект перепланировки?
Квартира
0%
Нежилое помещение в МКД
0%
Нежилое помещение в нежилом здании
0%
Частный дом
0%
Проголосовало: 0

Допускается ли перепланировка без проекта

Проект переустройства или перепланировки является обязательным документом для производства работ, прохождения согласований. Если выполнить работы без проектной документации, то перепланировка будет считаться несогласованной. Это может повлечь следующие проблемы:

  • будет намного сложнее узаконить завершенные работ, хотя это тоже допускается нормативными актами;
  • существенно увеличивается риски и угрозы безопасности для конструкций, имущества и людей;
  • нарушителя могут привлечь к административной ответственности с наложением штрафа;
  • если работы без проекта ухудшили состояние конструкций, нарушителя заставят вернуть все в исходное состояние.

Таким образом, лучше не избегать разработки проекта перепланировки, строго следовать правилам его согласования. Экономия на проектных работах может обойтись намного дороже.

В планах и схемах проекта указывается текущее и будущее местоположение квартиры на этаже
В планах и схемах проекта указывается текущее и будущее местоположение квартиры на этаже

Можно ли заказать проект после перепланировки

Целью изготовления проекта перепланировки является описание и обоснование предстоящих работ, подтверждение их безопасности. Если работы уже фактически выполнены, в разработке проектной документации нет никакого смысла. Поэтому согласование завершенной перепланировки осуществляется не по проекту, а по техническому заключению. Этот документ подтвердит, что при производстве работ соблюдены все требования безопасности, а состояние конструкций и инженерных систем не ухудшилось.

Отметим, что в содержании техзаключения тоже описываются решения и работ, по аналогии с проектом. Но речь идет уже о завершенных работ и реализованных решениях. Поэтому целью получения заключения является описание текущей планировки помещения, подтверждение допустимости и безопасности работ.

Разъяснения эксперта. Согласование проекта перепланировки до производства работ тоже предусматривает оформление техзаключения. В этом случае документ будет основан на решениях, описанных в проекте. Эксперты должны убедиться, что проектные работы и решения допустимы для фактического состояния инженерных систем и конструкций, не повлекут ухудшение их характеристик. В ряде случае по техзаключению могут предусматриваться дополнительные компенсирующие работы, усиления конструкций.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец выписки ЕГРН Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Административный регламент кадастрового учета Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о согласовании перепланировки Скачать

Оформление проекта перепланировки

Где заказать проект перепланировки и как правильно выбрать специалистов? Проектные организации есть в каждом городе. До заключения договора рекомендуем проверить опыт работы специалистов и историю компании, отзывы на сайтах и в социальных сетях. Обычно бывшие клиенты организаций пишут, с какими проблемами они столкнулись при согласовании документов, производстве работ.

Если вам нужен проект перепланировки квартиры в Москве, обращайтесь к специалистам нашей компании. Ежегодно мы оформляем десятки проектов на разные виды работ и для любых типов объектов, в том числе на перепланировку нежилых и жилых помещений. Что не менее важно, наша компания оказывает услуги по сопровождению согласований, а после завершения работ вы сможете заказать технический план. На сайте или на предварительной консультации можно ознакомиться с кейсами по предыдущим работам.

В проекте описывают характеристики и конфигурация помещений до и после проведения работ
В проекте описывают характеристики и конфигурация помещений до и после проведения работ

Заключение договора, передача документов в проектную организацию

Помимо разработки новых документов, в некоторых случаях можно использовать типовые проекты перепланировки. В Москве альбомы с типовыми документами есть в Мосжилинспекции. Но для большинства собственников такой вариант не подходит, так как они хотя получить проект с уникальными решениями. Такой документ нужно разрабатывать заново, без использования типовых решений.

Для проектирования заключается договор. Чтобы проектировщики получили исходные данные о помещении и о наличии специальных разрешений, заказчик передает:

  • правоподтверждающий документ на квартиру или нежилое помещение;
  • письменное одобрение перепланировки от всех собственников;
  • дополнительные разрешения от собственников помещений МКД, если это требуется по нормативным актам (например, для производства работ на домовом имуществе);
  • технический паспорт БТИ (по мере необходимости).

Точный перечень документов для изготовления проекта перепланировки нежилого помещения или квартиры будет определен при подписании договора. Кадастровые сведения на помещение специалисты нашей компании запрашивают самостоятельно. Можно заключить договор на разработку дизайн-проекта перепланировки. В этом случае в документах будут дополнительно описаны решения по изменению интерьера, цветовой и световой схемы, по расстановке мебели и техники.

Вопрос эксперту
Где купить проект перепланировки для однокомнатной квартиры в хрущевке?
Проект перепланировки разрабатывается индивидуально под характеристики и конфигурацию помещений. Но типовые альбомы на перепланировку можно получить в Мосжилинспекции.
Нужно ли подавать проект перепланировки в Росреестр, если я уже заказал технический план?
Нет, для Росреестр нужен только технический план, где указаны новые характеристики помещения после перепланировки. Проект в список документов для Росреестра не входит.
Мы заказывали проект перепланировки на магазин в прошлом году, но отложили работы. Если ли срок действия у проекта?
Нет, если проект соответствует реальным характеристикам помещений магазина, то переделывать его не нужно. Сроки действия проектной документации не определены.
Сколько времени занимает разработка проекта перепланировки на нежилое помещение?
Специалисты нашей компании разрабатывает проекты перепланировки за 2-5 дней. Но точный срок будет определен после изучения ТЗ, основных документов на помещение.

Предварительные обследования объекта

Проект перепланировки жилого помещения основан на фактическом состоянии помещения, его конфигурации, конструкций и инженерных коммуникаций. Уточнить эти данные проектировщик смогут из представленных и запрошенных документов. Также специалисты выезжают на место, проводят обследования в помещении, на конструкциях и инженерных сетях. Это позволит выбрать правильные решения, сделать расчеты по нагрузкам и усилениям, описать требования к безопасности работ.

Разработка проекта перепланировки

При разработке проекта перепланировки хрущевки или в другой серии МКД важно учесть места расположения и характеристики несущих конструкций. Во многих случаях даже незначительно расширение дверного проема может повлечь угрозу разрушения или повреждения стены. Поэтому проектировщики руководствуются результатами обследований, требованиями нормативных актов по запрещенным и разрешенным работам. Например, проект перепланировки в Москве должен соответствовать Постановлению № 508-ПП (скачать) и Постановлению № 432-ПП (скачать).

Проект представляет собой комплект документов, чертежей и планов. Состав разделов документации зависит от вида помещения (нежилое/жилое), от требований нормативных актов и регламентов, от перечня предстоящих работ. Можно заказать проект перепланировки квартиры в Москве одновременно на работы по переустройству. Данные работы предусматривают изменение мест расположения и состава санитарно-технического и инженерного оборудования.

Проект перепланировки может содержать отдельный раздел на изменение дизайна помещений
Проект перепланировки может содержать отдельный раздел на изменение дизайна помещений

Форма и обязательные разделы проекта

Если вы впервые заказываете проект перепланировки, образец документа можно посмотреть у нас на сайте, при заключении договора. Вот по каким основным разделам специалисты обычно заполняют проект:

  • данные о проектной организации, ее специалистах;
  • сведения о заказчике (например, собственник квартиры);
  • исходные технические и кадастровые сведения о помещении (адрес, кадастровый номер, этаж, характеристики по площади и т.д.);
  • описание исходного состояния помещения по результатам обследования (для раскрытия описания оформляются чертежи и планы);
  • техническое задание заказчика;
  • перечень строительных и отделочных работ, которые будут выполнены при перепланировке, а также их подробное описание, обоснование;
  • расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций;
  • перечень мер безопасности, которые нужно обеспечить при производстве работ, при использовании оборудования и инструментов;
  • описание планировки и характеристик помещения после завершения работ (описание раскрывается чертежами, планами);
  • требования к строительным материалам, оборудованию и инструментам;
  • комплект графических материалов для производства работ (планы, схемы, чертежи).

В проекте могут быть и другие разделы. Например, если документ разрабатывается одновременно под переустройство, отдельный раздел будет содержать описание работ на санитарно-техническом и инженерном оборудовании. Как отмечалось выше, в проекте может быть отдельный раздел под изменение дизайна интерьера.

Разъяснения эксперта. Если предстоит перепланировка дома, проекты разрабатываются примерно по тем же правилам. Но для частной жилой застройки обычно нет столь строгих требований по списку запрещенных и разрешенных работ, как для многоквартирных домов. Заказать проектную документацию на перепланировочные работы в индивидуальных домах можно в нашей компании.

При обследовании помещений перед проектированием специалисты замеряют реальные характеристики
При обследовании помещений перед проектированием специалисты замеряют реальные характеристики

Как согласовать проект перепланировки квартиры или нежилого помещения

Когда документ будет готов, заказчик получит его в письменном виде. Далее предстоит пройти процедуру согласования. Если речь идет о производстве работ в помещениях МКЖ, основным ведомством для согласования будет Мосжилинспекция (МЖИ). Общий алгоритм действий:

  • заказать техническое заключение на проект;
  • передать комплект документов в МЖИ;
  • дождаться результатов проверки и выдачи разрешения на перепланировку (срок – до 45 дней);
  • выполнить работы в помещении строго по проекту;
  • получить приемочный акт в МЖИ;
  • заказать технический план, где будут отражены изменения в планировке помещения, его местоположение на этаже;
  • подать документы в Росреестр, чтобы ведомство обновило сведения в ЕГРН.

Если же работы запланированы для нежилого помещения, все будет проще. МЖИ в согласовании таких работ не участвует. Готовый проект утверждает заказчик, после чего можно начинать работы. После завершения перепланировки выполняются все стандартные действия, в том числе оформление техплана, прохождение учета в Росреестре.

Кейсы нашей организации

1. Проект перепланировки и технический план на помещение автосервиса за 5 рабочих дней
Год выполнения работ – 2019 г.

Адрес объекта: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 150

Заказчик работ: ООО «Газмеханика-сервис»

Исполнитель работ: Компания СКП

Общий срок выполнения работ: 5 рабочих дней

Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней

Задача от заказчика ООО «Газмеханика-сервис» заключила договор аренды помещения под проведение технического осмотра и обслуживания автомобилей. Чтобы открыть пункт технического осмотра и обслуживания, арендатору нужно сделать перепланировку помещения. Собственник (арендодатель) дал согласие на перепланировку.

Чтобы выполнить работы и не нарушить нормы законодательства, арендатору нужны следующие документы:

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости работ;
  • технический план.

В ходе перепланировки будет увеличена площадь зоны для обслуживания автомобилей. За счет этого увеличится пропускная способность пункта технического осмотра. По расчетам арендатора прибыль от изменения планировки составит до 140 000 рублей в месяц.

До завершения и узаконивания перепланировки оказывать услуги по техосмотру нельзя. Поэтому затягивание сроков проведения работ и оформления документов влечет упущенную выгоду. Быстрые сроки оформления документов – основное условие заказчика.

После завершения перепланировки необходимо оформить технический план, пройти кадастровый учет и внести изменения в ЕГРН.

Почему обратились к компании СКП: ООО «Газмеханика-сервис» рассматривало несколько коммерческих предложений о подготовке проектной и технической документов.

Выбор был сделан в пользу компании СКП по следующим причинам:

  • компания СКП гарантирует максимально короткие сроки оформления документов (в среднем от 3 до 7 дней).
  • специалисты оказывают услуги под ключ, т.е. предоставят готовые документы после всех согласований.
  • кадастровые инженеры и проектировщики компании СКП с 2013 года оформляют документацию для согласования перепланировок любой сложности, знают все нюансы регистрации в Росреестре.

Так как заказчику было важно быстро получить необходимые документы, специалисты компании СКП провели предварительное обследование. Арендуемое помещение не содержало технических и конструктивных элементов повышенной сложности. Поэтому для подготовки проекта и технического плана был согласован срок в 5 рабочих дней.

1

Поэтажный план здания до начала перепланировки.

Что было сделано специалистами компании: На начальном этапе специалистам компании СКП были переданы документы на арендуемое помещение:

  • технический паспорт и поэтажный план здания;
  • техническое задание с перечнем запланированных работ;
  • договор аренды.

Целевое назначение объекта (пункт технического осмотра) было определено по договору аренды. Оно не должно изменится после выполнения работ по перепланировке.

Для оформления документов специалисты компании СКП выехали на объект, провели обследования и обмеры. Для проектирования была сделана фотофиксация помещения и инженерных коммуникаций, мест общего пользования в здании. Это было важно, так как в здании располагаются торговые точки и службы автосервиса других предпринимателей.

Кроме проекта специалисты оформили техническое заключение. Этот документ подтверждает безопасность и допустимость работ для несущих конструкций здания. В данном случае каких-либо специальных усилений для несущих конструкций не потребовалось, так как здание достаточно новое.

2

Техническое заключение о допустимости перепланировки

3

План этажа с отображением арендуемого помещения

Описание достигнутого результата После завершения перепланировки кадастровый инженер компании СКП оформил технический план. Этот документ нужен для прохождения кадастрового учета, внесения в ЕГРН сведения о новых характеристиках здания и помещений.

Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. Для этого также потребовался выезд инженера на место, обследование помещения. Так как все работы строго соответствовали проекту, проблем с оформлением техплана не возникло.

Несмотря на отсутствие сложностей, специалисты компании СКП тщательно проверили все документы. В противном случае Росреестр может приостановить регистрацию даже по незначительным ошибкам и нарушениям. Именно по этой причине кадастровые инженеры компании СКП перед подачей документов проверяют технический план по чек-листу из 50 пунктов. В чек-листе учтены все возможные причины приостановок, требования законодательства.

4

Выписка ЕГРН, полученная после регистрации технического плана

Результаты работы: Выгода, полученная заказчиком при проведении перепланировки арендуемого помещения:

  • были внесены изменения в конфигурацию помещений, после чего это можно использовать под пункт технического осмотра и обслуживания автомобилей;
  • за счет изменения планировки была увеличена пропускная способность пункта техосмотра;
  • арендатор смогу увеличить прибыли более чем на 140 000 рублей в месяц.

Благодаря профессионализму специалистов компании СКП при оформлении и согласовании документов не возникло сложностей.

Сроки и стоимость проекта перепланировки

Скачать, сколько стоит проект перепланировки, невозможно без анализа технического задания, предварительного изучения сведений и документов на помещение, его обследования. Также будут важны перечни предстоящих работ, особенности конфигурации помещения, других факторов. Примерные расценки за оформление проекта и других документов можно посмотреть ниже.

Согласовать проект перепланировки в МЖИ можно в срок до 45 дней. Сроки разработки документа определяются индивидуально, исходя из характеристик помещения, особенностей и перечня предстоящих работ. В нашей компании примерный срок изготовления проекта составляет до 5 дней.

№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Оформление проекта и технического заключения на перепланировку от 25 000 руб.
2 Оформление технических паспортов от 30 000 руб.
3 Кадастровые работы с оформлением технического плана от 10 000 руб.
4 Техническая инвентаризация от 20 000 руб.
5 Разработка эскизного проекта от 15 000 руб.

Заключение

  • Проект перепланировки включает комплект документов и чертежей для производства работ, их согласования.
  • Проект оформляется на перепланировку нежилого помещения или квартиры, частного дома, здания. Также можно заказать единый документ на переустройство/перепланировку.
  • Состав разделов проекта определяется в соответствии с требованиями и регламентами нормативных актов. Согласовать документ нужно в МЖИ, если работы будут проводиться в помещениях многоквартирного дома.

Закажите разработку проекта в нашей компании. По всем интересующим вопросам вы можете получить консультацию наших специалистов.

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Приказ МЭР № 953 (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)

Где купить проект перепланировки для однокомнатной квартиры в хрущевке?
Проект перепланировки разрабатывается индивидуально под характеристики и конфигурацию помещений. Но типовые альбомы на перепланировку можно получить в Мосжилинспекции.
Нужно ли подавать проект перепланировки в Росреестр, если я уже заказал технический план?
Нет, для Росреестр нужен только технический план, где указаны новые характеристики помещения после перепланировки. Проект в список документов для Росреестра не входит.
Мы заказывали проект перепланировки на магазин в прошлом году, но отложили работы. Если ли срок действия у проекта?
Нет, если проект соответствует реальным характеристикам помещений магазина, то переделывать его не нужно. Сроки действия проектной документации не определены.
Сколько времени занимает разработка проекта перепланировки на нежилое помещение?
Специалисты нашей компании разрабатывает проекты перепланировки за 2-5 дней. Но точный срок будет определен после изучения ТЗ, основных документов на помещение.