Перевод из нежилого в жилое

Перевод нежилого помещения в жилое – это процедура изменения правового статуса и целевого назначения объекта. Перевод возможен только с разрешения уполномоченных органов, а в некоторых случаях потребуется и согласие от собственников других помещений в здании. По итогам согласований и выполненных работ должно подтверждаться, что помещение стало отвечать обязательным требованиям и условиям для проживания людей. Это касается соответствия по планировочным, санитарным, эпидемиологическим и иным нормам. На заключительном этапе будет изменен статус помещения в ЕГРН. Вместо «нежилого помещения» там будет указано «квартира».

В обзоре разъясним условия перевода нежилого помещения в жилое, требования к новым характеристикам объекта, списку документов и перечню обязательных согласований.

Основания для перевода нежилого помещения в жилое

Изменение целевого назначения помещения допускается по решению собственника. Дополнительные ограничениями могут быть вызваны нормативными актами, необходимостью получать разрешения в уполномоченных органах, у собственников других помещений. Перечень общих условий, при котором допускается перевод нежилого помещения в квартиру:

• нужно подтвердить, что после завершения работ помещение будет пригодно для проживания;
• для целей перевода осуществляется перепланировка, т.е. определенный перечень строительных работ;
• образовать квартиру из нежилого помещения можно только в МКД (в данном случае важен статус и функциональное назначение самого здания);
• нельзя сделать квартиру в нежилом здании, даже если обеспечить в помещении все условия для проживания;
• нежилое здание можно перевести в многоквартирный дом, если соответствующие работы будут выполнены во всех помещениях.

Если существенные отличия в порядке перевода жилого помещения в нежилое. Эта процедура тоже предусматривает оформление документов, получение разрешений и прохождение согласований, выполнение строительных работ. Но для нежилого помещения намного меньше требований по характеристикам, нормам эпидемиологической, санитарной и иной безопасности.

Разъяснения эксперта. Один из самых важных нюансов при переводе жилого в нежилое – необходимость сделать отдельный вход. Это напрямую связано с видами деятельности, которые будут вестись в нежилом объекте. Для квартиры отдельный вход на улицу не нужен. Поэтому строительные работы при перепланировке будут предусматривать прорубание проема во внешней стене дома, возведение входной группы, других элементов. Ввиду повышенной опасности таких работ, нужно выбрать и обосновать правильные решения в проекте, техническом заключении.

Решение собственника

Заявление о переводе нежилого в жилое может подать только его собственник. Если у помещения несколько владельцев, они обязаны дать письменное согласие на изменение статуса и целевого назначения объекта. Заставить пройти процедуру перевода нельзя.

Такие же правила распространяются на обратную ситуацию. Решение о переводе жилого помещения в нежилое должны принять все собственники квартиры. При этом квартиру в социальном найме в нежилое помещение не перевести. Наймодатель никогда не даст разрешение на изменение целевого назначения помещений жилфонда. Если сделать работы нелегально, нанимателя могут выселить из квартиры, заставить вернуть помещение в исходное состояние.

Согласование с собственниками других помещений

Это обязательное условие для перевода, так как при проведении строительных работ обязательно изменяться характеристики домового имущества. Прежде всего, работы будут связаны с обустройством нового входа в МКД. Такой вариант перепланировки всегда требует разрешения от собственников остальных помещений дома. Решение принимается голосованием на общем собрании, оформляется в виде протокола.

Обязательно требуется согласие собственников и на перевод жилого помещения в нежилое. Более того, в данном случае будет нужно разрешение не только от собственников помещений в МКД, но и от владельцев смежных квартир. Это логично, так как деятельность в нежилом помещении может существенно нарушать интересы жильцов соседних квартир. Согласие оформляется в письменном виде и будет проверяться уполномоченными органами.

Разрешение от уполномоченных органов

Даже если собственник договорился об изменении целевого назначения помещения с другими владельцами, и получил разрешение от общего собрания МКД, ему нужно получить согласие от уполномоченных органов. В зависимости от ситуации, решения будут выносить следующие органы:

• Мосжилинспекция – проверяет проект перепланировки и техническое заключение о безопасности/допустимости работ, выдает на них разрешение;
• Москомархитектура – принимает решение о возможности изменения фасада МКД, где будет сделан отдельный вход;
• СЭС (Роспотребнадзор) – дает заключение о соответствии по эпидемиологическим, санитарным, гигиеническим нормативам;
• администрация района или уполномоченный ею орган – издает постановление о переводе жилого помещения в нежилое и на обратную процедуру;
• Росреестр – не выдает разрешений на перевод, но вносит в ЕГРН сведения об изменении целевого назначения помещения.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое предусматривает обращение в БТИ. Это учреждение не уполномочено давать разрешение на перевод, но оформляет копию техпаспорта или выкопировки с поэтажных планов. Эти документы будут нужны для согласования проекта перепланировки. Также БТИ внесет изменения в техпаспорт после того, как собственник закончит работы. В инвентарном деле и техпаспорте будет изменено и целевое назначение помещения.

С какими целями допускается перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году

Цель такой процедуры может заключаться в последующем проживании в квартире, сдаче ее в аренду, продаже на вторичном рынке. Вот несколько ситуации, когда образование новое квартиры будет выгоднее владения нежилым помещением:

• в период экономического кризиса, когда снижается количество арендаторов;
• при повышении спроса на жилую недвижимость, в том числе для приобретения под ипотеку;
• при повышении ставок за аренду жилья, что будет выгоднее сдачи нежилого помещения под коммерческую деятельность.

Естественно, нужно тщательно просчитать все возможные расходы, чтобы не оказаться в минусе. Стоимость оформления документов вряд ли сильно ухудшит финансовое положение собственника. Но проведение масштабных строительных работ будет стоить дорого и может не окупиться от продажи или аренды.

Допускается ли перевод нежилого дома в жилой

Теоретически, это возможно, если провести строительные работы по всему нежилому зданию, сделать из помещений квартиры. Но на практике такой вариант реализовать достаточно сложно и дорого по следующим причинам:

• может потребоваться реконструкция, что по финансовым и временным затратам сравнима со строительством нового дома;
• нужно подтверждать соответствия по условиям проживания по всем помещениям здания, что очень сложно сделать;
• необходимо изменить функциональное назначение целого здания, а не отдельных помещений, что потребует дополнительных согласований и расходов.

Намного проще переделать помещения в нежилом здании под апартаменты, либо образовать их заново. Так как апартаменты являются не квартирами, а нежилыми помещениями, на них не распространяется большинство норм безопасности и условий для проживания людей. Согласовать такие работы намного проще, тем более что целевое назначение здания (нежилое) не изменится. Поэтому напрямую перевод нежилого здания в жилое можно встретить крайне редко.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Точные нюансы перевода нежилого помещения в жилое вы можете узнать у наших специалистов. Также мы поможем оформить все необходимые документы, пройти обязательные согласования. Ниже расскажем об основных правилах, этапах и документах процедуры.

Перепланировка для перевода нежилого в жилое

Проект перепланировки для перевода нужен обязательно. Изменить технические характеристики помещения и его планировку можно только на основании проектной документации. Учитывая требования к жилым помещениям (квартирам), проектные решения разрабатываются по следующим направлениям:

• по изменению планировки (конфигурации) для образования жилых комнат и вспомогательных помещений, санузла, кухни;
• по заделыванию отдельного входа, обустройству выхода на лестничную клетку (в некоторых случаях возможны исключения);
• по переустройству инженерного, технического и санитарного оборудования до нормативных значений, предусмотренных для жилья;
• по обеспечению соответствия пожарным нормам, так как они отличаются для жилых и нежилых помещений.

После получения проекта нужно заказать техническое заключение в экспертной организации. Этот документ подтвердить допустимость работ исходя из фактического состояния инженерных коммуникаций, конструкций.

Проект перевода жилого помещения в нежилое, напротив, будет включать решения и работы по обустройству отдельного входа. При этом выход на лестничную клетку или к местам общего пользования дома обычно заделывается. Другие проектные решения будут связаны с разбором или возведением стен (перегородок), перенос инженерных коммуникаций и т.д. При этом важно убедиться, что строительные работы не запрещены нормативными актами. Подробнее о таких запретах можно узнать на консультации у наших специалистов.

Соответствие обязательным условиям для проживания людей

Это очень важный момент. Помещение признают жилым, если оно будет соответствовать условиям и требованиям Постановления Правительства РФ № 47. Оценка соответствия будет осуществляться по следующим направлениям:

• по минимально допустимой площади жилых комнат;
• по уровню обеспеченности коммунальными услугами;
• по нормативам естественного освещения, в том числе по каждой отдельной комнате;
• по гидроизоляции площади санузла, ванной, душевой;
• по нормам эпидемиологической и санитарной безопасности строительных и отделочных материалов. конструкций.

В Постановлении № 47 указаны точные нормативы по каждому из этих направлений. Подтвердить соответствие по ним нужно в проекте. Когда работы будут завершены, соответствие поверит комиссия МЖИ при оформлении приемочного акта.

Какие документы нужны

Документы на перевод жилого помещения в нежилое и для обратной процедуры заказывает и оформляет собственник. В перечень документов может входить:

• документ, подтверждающий права на нежилое помещение (выписка ЕГРН, свидетельство о праве);
• проект;
• техническое заключение;
• письменное согласие остальных собственников (при необходимости);
• протокол собрания МКД;
• заявление о переводе жилого помещения в нежилое или для обратной процедуры;
• заявление о согласовании проекта перепланировки;
• приемочный акт после завершения работ;
• технический план после перевода нежилого помещения в жилое (нужен для кадастрового учета изменений после перепланировки);
• заявление в Росреестр о кадастровом учете.

Отсутствие каких-либо документов или их несоответствие нормативным актам повлечет приостановку или отказ в переводе нежилого помещения в жилое. Наши специалисты помогут определить точный список документации, оформят ее в максимально сжатые сроки.

Где получать разрешения и согласования

О ведомствах, в которые нужно обращаться для перевода, рассказано выше. Отметим, что собственнику важны всех разрешения и согласования. Например, без одобрения строительных работ от собственников МКД бесполезно обращаться в МЖИ. Решение об изменении целевого назначения и статуса помещения будет принимать районная администрация или уполномоченный орган. При этом согласование на проект перепланировки при переводе дает согласие МЖИ. Это же ведомство оформляет приемочный акт после завершения работ.

Кадастровый учет нежилого помещения после перевода из жилого

Когда основной этап работ и согласования перевода будут завершены, нужно официально закрепить новое целевое назначение помещение в ЕГРН, внести туда данные о характеристиках и планировке квартиры. С этой целью собственнику нужно:

обратиться к кадастровому инженеру, заказать изготовление технического плана;

• предоставить инженеру доступ в квартиру для замеров, обследований;
• получить готовый технический план на квартиру с описанием ее характеристик, местоположения на этаже;
• представить документы в Росреестр, чтобы пойти кадастровый учет и внести в ЕГРН сведения о квартире;
• получить выписку ЕГРН, где будет указан статус «жилое помещение».

Перечисленные процедуры уже не повлияют на решение о переводе нежилого помещения в жилое, так как работы фактически завершены. По сути, после оформления приемочного акта и издания постановления о переводе собственнику нужно выполнить лишь ряд обязательных формальностей. Технический план после перевода наши специалисты изготовят на 1-2 дня, после чего можно пройти последний этап процедуры.

Кейсы нашей организации

1. Изготовление технического плана после перепланировки офисного помещения в МКД за 5 рабочих дней

	Год выполнения работ – 2020 г. Адрес объекта: Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 92, пом. XI Площадь здания: 318,3 кв. м. Заказчик работ: владелец нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) Исполнитель работ: Компания СКП. Общий срок выполнения работ 25 дней. Срок подготовки технической документации 5 дня.
Задача от заказчика	Заказчик владеет нежилым помещением в многоквартирном доме по адресу г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 92. Помещение используется как офис, располагается на первом этаже дома. В 2020 году собственник сделал перепланировку в помещении. Работы были выполнены без оформления проекта и без согласования с МЖИ, хотя это обязательно по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Если не узаконить выполненную перепланировку, собственнику может грозить: штраф за самовольно выполненные работы от 40 до 50 тыс. руб.; судебное взыскание ущерба, причиненного несогласованной перепланировкой; приостановление деятельности, если не будет подтверждена безопасность работ при перепланировке. Узаконивание перепланировке после ее выполнения всегда намного сложнее. Если МЖИ выявит нарушение в безопасности работ, то заявитель может получить отказ. Поэтому для узаконивания важно правильно оформить техническое заключение о допустимости строительных работ и их безопасности для несущих конструкций. Также после узаконенной перепланировки нужно оформить технический план. По данному документу Росреестр внесет в ЕГРН сведения о новых характеристиках здания и помещения.
Почему обратились в компанию СКП:	Заказчик выбрал для выполнения работ компанию СКП. Компания входит в число лидеров на рынке проектных и кадастровых работ, оказывает сопровождение при узаконивании перепланировки. Услуги под ключ – самый выгодный вариант сотрудничества. Заказчик получит готовые документы после прохождения всех согласований. Специалисты компании СКП уже более 8 лет успешно проводят узаконивание перепланировок жилых и нежилых помещений МКД через Мосжилинспекцию. Если перепланировка проведена без проекта, нужно обязательно провести обследование несущих конструкций, оценить их состояние и безопасность. Технические планы оформляют кадастровые инженеры компании СКП, когда перепланировка уже завершена. В содержании документа описываются реальные характеристики и конфигурация помещений. С заказчиком был согласован срок на подготовку технического заключения и технического плана 5 рабочих дней. Это существенно меньше, чем предлагают другие кадастровые компании. Также в договоре был указан срок на направление документов и сопровождение проверок в МЖИ. Примерный срок рассмотрения документов в МЖИ при узаконивании составляет 20 дней. Это указано в Административном регламенте Постановления № 508-ПП.
	Абрис, оформленный специалистом при обмерах помещения
Что было сделано специалистами компании:	Для подготовки технического заключения о допустимости работ специалисты компании СКП: изучили исходные документы на нежилое помещение МКД, в том числе кадастровые сведения ЕГРН; определили по техническому паспорту серию дома, так как это важно для оценки состояния несущих конструкций; провели обследование несущих конструкций и инженерных систем дома, в том числе в местах проведения работ. Обследования и расчеты показали, что выполненные работы не ухудшили состояние конструкций и их несущую способность. Эти выводы были указаны в техническом заключении. Пакет документов, включая техническое заключение, был направлен в МЖИ. Хотя при проверке не обошлось без сложностей, специалисты компании СКП добились получения акты приемки перепланировки. Опытные специалисты знают, по каким причинам Росреестр или МЖИ могут отказать в рассмотрении документов или приостановить регистрацию. После прохождения процедур в МЖИ кадастровые инженеры компании СКП оформили технический план на нежилое помещение. Этот документ нужен, чтобы пройти кадастровый учет, внести изменения в ЕГРН. Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. После кадастрового учета заказчик получил выписку ЕГРН.
	Техническое заключение о допустимости перепланировки
	Акт приемки МЖИ о выполненной перепланировки
Результаты работы:	Выгода, полученная заказчиком от сотрудничества с компанией СКП: не придется платить штраф за самовольно выполненные работы от 40 до 50 тыс. руб.; устранен риск судебного взыскания ущерба, причиненного несогласованной перепланировкой. Учитывая, что срок оформления технической документации был минимальным, собственнику помещения не пришлось приостанавливать свою работу. В дальнейшем собственник планирует и дальше обращаться в компанию СКП», если потребуется техническая документация или другие услуги.
	Выписка ЕГРН после узаконивания перепланировки

Сроки и стоимость перевода нежилого в жилое

Цены и сроки оформления документов определяются индивидуально по договорам с проектной и экспертной организацией, с кадастровым инженером. Государственные и муниципальные услуги по выдаче разрешений и согласований полностью бесплатны. Ниже можно посмотреть примерные расценки на документы и услуги нашей компании.

Заключение

• Перевод из нежилого помещения в жилое означает изменение статуса и целевого назначения объекта. Разрешение на перевод дает местная администрация.
• Согласования на перевод нужно получать в МЖИ (в части перепланировки), в Москомархитектуре (в части заделывания отдельного входа и изменения фасадов), у собственников остальных помещений МКД (в части работ на домовом имуществе).
• В состав документов для перевода входит проект, техническое заключение, технический план, техпаспорт, приемочный акт МЖИ, протокол собрания собственников МКД. Итоговым документом после кадастрового учета будет выписка ЕГРН.

Услуги по разработке документов и сопровождению перевода нежилого помещения в квартиру можно заказать в нашей компании. Подробнее об условиях сотрудничества уточняйте по телефонам, указанным на сайте, через форму обратной связи.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать);
• Постановление № 432-ПП (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать).