Обмеры зданий и помещений по требованиям

Обмеры – это специальный вид работ, в ходе которых определяются геометрические характеристики зданий и помещений, их частей и отдельных конструкций. Указанные работы проводятся в рамках инвентаризации и предпроектного обследования, изысканий, подготовки сведений для кадастрового учета. Методы и правила обмеров определяются исходя из целей выполнения работ и требований заказчика, особенностей планировки и архитектуры объекта. Результаты обмеров могут фиксироваться в актах, отчетах, заключениях, технических планах и паспортах, в других документах.

В статье расскажем, какие виды обмеров могут выбрать специалисты, как проводятся работы на объекте, что будет указано в содержании документов по их итогам.

Что такое обмеры недвижимости: цели и назначение

У каждого объекта недвижимости есть определенный набор характеристик, геометрических параметров. Они определяются совокупностью следующих факторов:

• объемом, площадью, этажностью и высотой здания;
• объемом, площадью, и высотой конкретного помещения;
• планировкой помещений, мест общего пользования и целого здания;
• характеристиками и конфигурацией отдельных конструкций (стены, перегородки, перекрытия, балки и т.д.);
• характеристиками дверных и оконных проемов, других элементов помещения, здания, конструкций.

Точные геометрические параметры можно собрать только путем измерений. Обмеры помещений и зданий могут проводиться с различными целями, от подготовки к проектированию до устранения реестровой ошибки. Соответственно, будет отличаться и итоговый документ по итогам таких работ.

Главный критерий для производства обмера здания, помещения или конструкции – точность измерений. Допускаются геометрические погрешности, но их показатели не должны быть выше нормативных значений. Точность измерений обеспечивается применением специального оборудования. Не менее важна квалификация специалистов, которые будут выполнять работы. Они должны знать основные правила и методы обмеров, уметь работать с оборудованием и программным обеспечениям.

Комментарий эксперта. Проведение обмеров может заказать собственник или арендатор объекта. Также указанные работы могут выполняться на основании договора с государственным или муниципальным ведомством, по постановлению суда. Зная цели выполнения обмерных работ, специалисты выберут соответствующие методики, нормативно-технические акты.

Какие объекты подлежат обмерам

Заказать обмер можно на любые виды объектов недвижимости. Такие работы могут проводиться для определения геометрических параметров:

• сооружений, зданий, их частей;
• частных домовладений;
• жилых и нежилых помещений, их частей;
• отдельных конструкций в здании, помещениях;
• на объектах незавершенного строительства.

Отметим, что можно выполнить обмеры площадей и других характеристик на объектах некапитального строительства. Например, это может потребоваться для подготовки к ремонту и расчету потребностей в строительных материалах, для расстановки оборудования и мебели, для других целей.

Обмерить можно только то, что существует в натуре. Это может быть вновь построенное здание или давно существующий объект. Если здание недостроено, обмеры могут проводиться на фактически возведенной части. Например, это может потребоваться для определения степени готовности конструкций, чтобы поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства.

Виды обмеров зданий и помещений

Есть разные виды обмеров объектов, которые определяются исходя из целей проведения работ, требований заказчика. От вида работ зависит способ и методика измерений, требования к характеристикам и погрешности оборудования. Также под каждый вид работ определяется документ для фиксации результатов измерений.

Чаще всего проводятся архитектурные обмеры. Они включают измерения по всей площади здания, т.е. затрагивают каждую конструкцию, помещение, элемент планировки. Архитектурные обмеры осуществляются и по внешним фасадам здания, так как у их элементов есть уникальные геометрические параметры.

Также допускаются следующие виды обмеры в строительстве и проектировании:

• архитектурно-археологические – как следует из названия, такие работы проводятся, в основном, на объектах культурного или исторического наследия, при подготовке к их реконструкции, восстановлению фасадов;
• схематические – предусматривают только общие измерения с достаточно большой погрешностью, проводятся путем визуального обследования здания и помещений;
• технический обмер при инвентаризации – применяется для снятия параметров для подготовки технической документации, формирования инвентарного дела после обмеров БТИ;
• кадастровый обмер – проводится для оформления технических планов, подготовки данных для реестра ЕГРН;
• геодезические обмерные работы – предусматривают определение координат недвижимости с привязкой к геодезической сети, описание местоположения на территории.

Специальные обмеры выполняются для разработки дизайн-проекта. Их особенность заключается в определении оптимальных мест размещения мебели, техники и оборудования, расстояний и проходов между ними.

Где заказать обмеры

Это зависит от целей проведения обмеров, обследований. Работы могут выполнять специалисты:

• проектных организаций (проектировщики, архитекторы, инженеры, техники);
• учреждений БТИ (инженеры, техники);
• кадастровых компаний (архитекторы, кадастровые инженеры).

Можно обмерить здание или помещение своими силами. Но в этом случае не получится оформить официальный документ, который можно представить в Росреестр, БТИ или другой уполномоченный орган. Кроме того, собственные обмеры вряд ли будут соответствовать нормативно-техническим актам по показателям точности и допустимой погрешности. Высокоточное оборудование могут позволить себе только компании и специалисты, для которых обмеры являются основным видом деятельности.

Комментарий эксперта. Если вам нужен обмер квартиры, нежилого помещения или здания, обращайтесь к специалистам нашей компании. К вашим услугам квалифицированные специалисты с большим опытом обмерных работ. Мы используем лазерное оборудование, которое дает максимально точный результат измерений. После завершения работ вы получите официальный документ, который можно использовать практически для любых целей.

Способы обмеров

Есть три основных вида обмеров, которые могут выбрать специалисты. Они отличаются по срокам и порядку выполнения работ, по требованиям к используемому оборудованию. Эксперты могут использовать:

• натурный способ – обычно используется для относительно небольших работ, так как специалисты применяют самые простые средства измерения (нивелиры, рулетки, линейки, уровни и т.д.);
• геодезический способ – используется для определения координат объекта, а для выполнения работ специалисты применяют рулетки, нивелиры, теодолиты, другие инструменты и средства;
• фотограмметрический способ – заключается в определении геометрических параметров путем сопоставления фотоснимков здания, его конструкций и инженерных систем.

Максимальной точности и минимальной погрешности измерений позволяет добиться лазерный обмер. Сейчас лазерное оборудование используют почти все проектные, кадастровые и инженерные компании. Данные, полученные указанным оборудованием, обрабатываются в специальных профессиональных программах. Это не только автоматизирует процесс, но и позволяет добиться максимальной точности изложения результата обмеров в документах.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Особенности обмера разных объектов

Специфика проведения обмерных работ напрямую зависит от вида объекта, особенностей его планировочно-объемных, конструктивных решений. Исходя из этого специалисты определят план обмеров, перечень оборудования. Также исходя из целей проведения работ определяются нормативно-технические акты. Например, кадастровые обмеры для подготовки технического плана должны соответствовать нормам Приказа МЭР № 953 (скачать).

Обмеры помещений

Цели проведения обмеров в нежилых помещениях определяются в техническом задании собственника или арендатора. Это может быть:

• снятие геометрических параметров вновь образованного помещения (например, после объединения или раздела);
• предпроектное обследования, чтобы получить исходные данные для разработки проекта;
• обмерные работы после завершения строительных работ (например, для прохождения кадастрового учета после окончания перепланировки);
• уточнение параметров помещения или конструкций, в том числе для устранения технических, реестровых ошибок;
• для подготовки к проведению текущего или капитального ремонта, реконструкции.

Отметим, что для целей аренды можно выделить часть помещения без возведения ограждающих конструкций, стен, перегородок. Такую временную часть помещения в техническом плане опишет кадастровый инженер. Чтобы определить границы временной части тоже проводится обмер. Итоги измерений впоследствии будут перенесены в ЕГРН при кадастровом учете и регистрации аренды.

Обмеры квартиры

Обмер площади квартиры и ее геометрических параметров может заказать собственник. Обмерные работы в квартире могут потребоваться:

• для уточнения данных в технической документации, реестровый несоответствий в ЕГРН (например, итоги работ позволят убрать красные линии с технического паспорта БТИ);
• для разработки и согласования проекта перепланировки;
• для узаконивания выполненной перепланировки, чтобы замерить новые характеристики квартиры;
• для разработки дизайн-проекта, подготовки к текущему ремонту;
• для приемки выполненных работ.

Отдельно стоит выделить обмер квартиры в новостройке. Когда застройщик направит уведомление о готовности передать квартиру, дольщик вправе убедиться в соответствии характеристик и планировки помещений с условиями договора. С этой целью до подписания приемочного акта можно заключить договор на обмерные работы. Если обмер покажет несоответствие по площади или другим характеристикам, можно отказаться подписывать акт, требовать с застройщика неустойку.

Комментарий эксперта. Специальным видом обмеров являются кадастровые работы. Они могут проводиться при изменениях в конфигурации (планировке) квартиры после переустройства, перепланировки. Итоги обмеров и обследований будут отражены в техническом плане. На основании этого документа Росреестр внесет уточненные данные в ЕГРН.

Обмеры зданий

Обмеры здания включают определение геометрических параметров всех помещений, конструкций, фасадов. Такие работы могут проводиться:

• на этапе ввода в эксплуатацию вновь возведенного объекта;
• для изготовления технического плана, кадастрового учета и регистрации объекта;
• для получения исходных данных перед проектированием реконструкции, перепланировки, текущего или капитального ремонта;
• для определения параметров помещений, выделенных из свободного объема здания;
• для подготовки плана размещения оборудования, технологических линий и т.д.

Обмер новостроек позволяет поставить на кадастровый учет не только сам многоквартирный дом, но и все квартиры, нежилые помещения в нем. С этой целью могут изготавливаться отдельные технические планы на каждое самостоятельное помещение, квартиру. Также обмер дома проводится в рамках программы капитального ремонта по заказу региональных властей.

Комментарий эксперта. Чем больше и сложнее объект, тем дольше могут продлиться обмерные работы. Если речь идет об обследовании квартиры или одного помещения, специалисты потратят на обмеры несколько часов. Для больших производственных зданий, торговых центров и иных аналогичных объектов обмерные работы могут занять несколько дней. Естественно, это напрямую повлияет на стоимость обмеров.

Документы после технического или кадастрового обмера

Результаты изменений в помещении или здании нужно зафиксировать в определенных документах. В зависимости от вида обмерных работ и целей их проведения, заказчик может получить:

• акт обмера;
• технический план;
• отчет, заключение;
• технический паспорт с поэтажным планом;
• проектная документация на реконструкцию, текущий или капитальный ремонт, перепланировку;
• дизайн-проект помещения или здания;
• чертежи, схемы, планы, разрезы и другие графические материалы.

В ходе обмерных работ оформляются абрисы. Это упрощенные чертежи помещений и конструкций, где указываются результаты измерений. Абрис является промежуточным документом. По его сведения будут заполняться основные документы.

Примерный образцы документов по итогам обмеров можно посмотреть при заключении договора с нашей компанией. Также образец акта обмера есть в списке полезных документов в этой статье. Отметим, что точная форма и содержание итогового документа может отличаться.

Кейсы нашей организации

1. Обмерные работы в производственно-складском здании за 5 рабочих дней

 

	Год выполнения работ: 2018 г.; Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, п. Шушары, Бадаевское отделение, уч. 162, 196, 197; Заказчик работ: собственник здания Исполнитель работ: Компания СКП; Срок выполнения работ: 5 рабочих дней; Подготовка технической документации: 5 рабочих дней.
Задача от заказчика	В собственности заказчика есть несколько складских и производственных зданий. Изначально они были построены без выделения отдельных помещений. В 2018 году собственник решил расширить перечень видов деятельности. Для этого из внутреннего объема зданий были выделены помещения. Так как характеристики, конфигурация и площадь помещений изменились, заказчику потребовалось: провести обмеры в 3 зданиях; оформить поэтажные планы с отображением всех существующих и вновь образованных помещений; составить ведомости помещений с указанием общей и подсобной площади. Выполнив указанные задачи, собственник планировал получить дополнительную прибыль от использования новых помещений в размере от 300 000 рублей в месяц. Часть помещений планируется сдавать в аренду коммерческим структурам. Планируемая прибыль от аренды составит от 100 000 рублей в месяц.
Почему обратились к специалистам компании СКП:	При проведении обмеров и подготовке технической документации крайне важна точность измерений, правильно отображения результатов. Поэтому заказчик тщательно выбирал исполнителя, решил заключить договор с компанией СКП после изучения кейсов по предыдущим работам. Причины, по которым собственник выбрал для работы компанию СКП: наличие в штате опытных и квалифицированных специалистов, которые с 2013 занимаются обмерами, подготовкой технической документации; использование в работе высокоточного лазерного оборудования, что снижает погрешности в обмерах, ускоряет весь процесс; максимально быстрое оформление документов, в отличие от конкурентов. Для выполнения работ в договоре был согласован срок – 5 рабочих дней. За это время специалисты компании СКП сделают обмеры всех помещений, подготовят поэтажные планы и ведомости.
	Поэтажный план титульный лист
	Поэтажный план нежилого здания
Что было сделано специалистами компании:	При заключении договора собственник передал сканы всех необходимых документов. Также была согласована дата выезда специалистов для визуального обследования и обмеров. Перечень действий, которые выполнены специалистами компании СКП: выезд техника-инвентаризатора на место, согласование порядка проведения обмеров; замеры зданий и всех помещений с использованием лазерного дальномера (точность измерений до 1 см, что соответствует стандартам и нормативно-техническим актам); заполнение абрисов полевых работ, где указаны результаты обмеров и обследований; перенос данных из абрисов в поэтажные планы; оформление ведомостей нежилых помещений. Обмеры выполнятся на высоте 1.10-1.30 от пола. В частности, отмечаются все изменения в отношении планировки, по местоположению вент. каналов, санитарного оборудования. Так как специалисты компании СКП имеют опыт работы в сфере инвентаризации, во время обмеров были учтены все детали планировки. В рамках обследований сделана фотофиксация объекта недвижимости. Итогом работы стадо оформление поэтажных планов и ведомостей помещений.
	Ведомость помещений
	Ведомость помещений титульный лист
Результаты работы:	Поэтажные планы и ведомости помещений после обмеров были переданы заказчику точно в назначенный срок 5 рабочих дней. Компания СКП гарантирует точность измерений, правильность заполнения технической документации. По итогам работ заказчик получил следующие преимущества: возможность использовать техническую документацию в своей работе; заключить договоры аренды на общую сумму более 100 000 рублей в месяц; расширил перечень видов деятельности, что принесет прибыль более 300 000 рублей в месяц. В дальнейшем собственник зданий планирует вновь обращаться в компанию СКП по мере необходимости.

Сроки и цена обмеров

Расчет стоимость обмера помещений и зданий наши специалисты сделают при заключении договора. Для этого нужно уточнить цели выполнения работ, исходные данные об объекте. На начальной стадии работ специалисты изучат представленные документы и сведения, рассчитают цену обмеров.

По исходных данным и документам определяется и примерный срок завершения обмерных работ. В среднем, обмерные работы в квартире или нежилом помещении продлятся несколько часов. Для здания с большим количеством помещений и этажей на завершение работ потребуется несколько дней. Документы по результатам обмеров обычно оформляются в течение 1-2 дней.

Заключение

• Целью проведения обмеров является получение данных о геометрических параметрах конструкций, помещения, здания или их частей.
• Обмерные работы проводятся с использованием различного измерительного оборудования. Для каждого вида обмеров и типа измерительного оборудования есть допустимые нормы погрешности.
• По результатам измерений могут оформляться акты, технические планы и паспорта, отчеты и заключения. Промежуточным документом является абрис, где специалисты заполняют сведения в ходе обмеров.

Заказать обмеры на все виды объектов недвижимости можно в нашей компании. Мы гарантируем быстрое выполнение работ, точность измерений!

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)

Приказ Минземстроя № 37 (скачать)

Приказ МЭР № 953 (скачать)

Методические рекомендации Роскоммунсовхоза (скачать)